Avis – Transcription de l’appel des résultats du T1 2020 de Kilroy Realty Corporation (KRC) – Biolaboplus.fr


Logo du bouffon avec bulle de pensée.

Source de l’image: The Motley Fool.

Kilroy Realty Corporation (NYSE: KRC)
Appel aux résultats du premier trimestre 2020
30 avr.2020, 13h00. ET

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Remarques préparées:

Opérateur

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du T1 2020 de Kilroy Realty Corporation. [Operator Instructions].

J’aimerais maintenant confier la conférence à votre hôte aujourd’hui, Tyler Rose. Monsieur Rose, allez-y.

Tyler H. RoseVice-président exécutif et chef des finances

Bonjour à tous. Vous pour nous rejoindre. Je suis accompagné aujourd’hui de John Kilroy et de plusieurs autres membres de notre équipe de direction, qui seront disponibles pour des questions et réponses.

D’entrée de jeu, je dois dire que certaines des informations dont nous discuterons sont de nature prospective. Veuillez vous référer à notre package supplémentaire pour une déclaration concernant les informations prospectives dans cet appel et dans le supplément. Cet appel est diffusé en direct sur notre site Web et sera disponible pour une rediffusion pendant les huit prochains jours, par téléphone et sur Internet. Notre communiqué sur les résultats et notre trousse supplémentaire ont été déposés sur le formulaire 8-K auprès de la SEC et les deux sont également disponibles sur notre site Web.

John commencera l’appel par les mesures que nous avons prises pour protéger nos employés, soutenir nos locataires et soutenir notre organisation à travers cette pandémie de santé sans précédent. Il passera ensuite en revue l’impact de COVID-19 sur nos activités, nos marchés et nos plans de développement, et nous terminerons avec nos priorités au fur et à mesure que nous progressons dans le reste de l’année. Je présenterai brièvement les faits saillants financiers du premier trimestre, ferai le point sur les recouvrements de loyer, puis j’examinerai notre situation financière actuelle. Ensuite, nous serons heureux de répondre à vos questions. Nous appelons tous à distance, alors restez avec nous s’il y a des retards dans nos réponses.

John?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Merci Tyler et bonjour à tous. Merci d’avoir appelé aujourd’hui. Nous apprécions que beaucoup d’entre vous jonglent avec beaucoup de défis personnels et professionnels en ce moment.C’est la première fois que je peux honnêtement dire que j’ai sorti la charge de la machine à laver cinq minutes avant une conférence téléphonique. Nous tous au sein de l’entreprise ici espérons que vous et vos proches êtes en sécurité et en bonne santé et, surtout, nous tenons à remercier les hommes et les femmes qui servent les éléments les plus critiques de notre société pendant cette période. Nous sommes tellement reconnaissants envers tout le monde, les professionnels de la santé, les chercheurs, les épiciers, les camionneurs et tout le reste, qui nous aident à rester en forme et à faire jouer les enfants.

Chez KRC, nous sommes en communication quotidienne avec nos employés, nos locataires et notre équipe de construction, depuis que la côte ouest a commencé à fermer ses activités non essentielles il y a environ six semaines. Notre équipe corporative, travaillant en grande partie à domicile, a ajusté ses protocoles d’exploitation pour s’assurer que tout le monde, de nos ingénieurs à notre conseil d’administration, obtient les conseils et le soutien dont il a besoin pour prendre de bonnes décisions. Toutes nos propriétés opérationnelles sont ouvertes et dotées de gestionnaires immobiliers et de la sécurité sur place, et toutes suivent les recommandations du CDC pour l’atténuation des virus, y compris le nettoyage fréquent des points de contact et la désinfection quotidienne.

Pour commencer, permettez-moi de revoir notre situation financière et opérationnelle. Pour ceux d’entre vous qui suivent notre entreprise de près, vous savez que nous fonctionnons à partir d’un ensemble de principes commerciaux de base qui mettent l’accent sur la solidité financière, des marchés et des actifs de qualité supérieure et des locataires de crédit solides. Nous avons essentiellement construit un fossé autour de cette entreprise et sommes entrés dans cette crise en position de force. Nous avons des liquidités importantes, des expirations limitées, un portefeuille jeune, un accès à de multiples sources de capital, aucune échéance de la dette à court terme, presque aucune dette garantie et une base de locataires bien capitalisée. Permettez-moi de revoir cela plus en détail.

Notre bilan est solide. Nous avons 1,4 milliard de dollars d’actifs immédiatement liquides. Cela comprend 1 milliard de dollars de trésorerie provenant du prélèvement de 725 millions de dollars à la mi-mars de toutes nos ventes à terme de capitaux propres et 350 millions de dollars du récent ajout à la dette de placement privé. Nous avons également une capacité d’emprunt de 370 millions de dollars en vertu de notre facilité de crédit. Pour renforcer encore notre bilan, nous n’avons pas d’échéance de dette jusqu’en 2023, à l’exception de notre facilité de crédit, qui arrive à échéance au troisième trimestre de 2022.

Notre portefeuille stabilisé était en excellente forme avant cette crise et est resté loué à 97% fin mars. Nous n’avons que 5% de nos baux qui roulent annuellement ou au cours des trois prochaines années et la durée moyenne de nos baux est d’environ sept ans. Cela dit, nous constatons un certain stress dans les sources de revenus principalement non liées aux bureaux, dont je parlerai dans un instant.

Nos 2 milliards de dollars de projets en construction, y compris les trois projets actuellement en phase d’amélioration locative, ont été efficacement financés et entièrement financés. Le volet bureaux et sciences de la vie de ces projets est loué à 90% à de grandes sociétés de technologie, de médias et de sciences de la vie, les projets ont des dépenses de construction restantes d’environ 725 millions de dollars qui sont entièrement financées avec les liquidités dont j’ai discuté ci-dessus.

Les propriétés sont situées dans les sous-marchés de Seattle, du sud de San Francisco, de Los Angeles et de San Diego, et toutes sont toujours en construction. Notre relation avec de grands clients stables axés sur l’innovation se révèle être un avantage. Nos 15 principaux locataires pro forma représentent environ 50% de nos revenus annuels. Ils sont pour la plupart cotés en bourse et notés investment grade. Ces baux ont une durée moyenne supérieure à 10 ans, avec des escaliers de loyer annuels moyens de 3%.

Certains de nos principaux locataires s’efforcent même de faciliter un peu la vie à la maison, notamment DoorDash, Apple, Amazon et Netflix. Alors que nous sommes en pleine forme financière et opérationnelle. L’impact le plus immédiat sur notre entreprise se situe principalement dans les composantes non liées aux bureaux de notre entreprise, y compris la vente au détail, le coworking, le stationnement temporaire et le résidentiel. Bien qu’aucun d’eux en soi ne soit ce matériau, l’impact de certains peut rester avec nous plus longtemps que d’autres. Notre exposition au commerce de détail représente environ 3% de nos revenus, et la majeure partie est concentrée dans une poignée de propriétés, notamment One Paseo à San Diego.

À partir de maintenant, nous avons établi un programme avec environ 90% de nos locataires de détail, qui leur offre un allégement de loyer de deux mois et s’ajoute à une durée prolongée. Notre exposition au coworking représente environ 1,8% de nos revenus, la plupart dans une propriété de très haute qualité à Hollywood. Tyler discutera de cette composante plus loin dans ses remarques.

Nous avons également un stationnement temporaire qui représente environ 2% de nos revenus. Nous estimons que cette source de revenus, qui comprend le stationnement quotidien, à court terme et pour les événements, sera affectée pendant que les commandes de séjour à domicile seront en place, mais augmentera à mesure que les gens reviendront au travail.

Enfin, l’activité de location s’est calmée dans notre portefeuille résidentiel, qui représente environ 2% de nos revenus. Avant la crise, Columbia Square était occupée à 95%. La première phase, celle à vendre était déjà louée à 70% et la deuxième phase a atteint plus de 15% loués, quelques semaines seulement après son ouverture. Nous avons mis en place un programme de visite virtuelle et de location, et nous avons réussi, mais jusqu’à ce que les commandes de séjour à domicile soient levées, nous prévoyons que le rythme de la location et des emménagements sera lent.

Malgré le stress que nous constatons dans nos composants hors bureaux, nous continuons à progresser dans la location dans l’ensemble du portefeuille. Au cours des deux dernières semaines, nous avons signé deux baux et nous en concluons un troisième, qui totalise environ 123 000 pieds carrés, y compris un bail avec une société des sciences de la vie à San Diego, un bail pour la société de jeux à Los Angeles et à Seattle, nous sont en négociations avancées avec une grande entreprise technologique.

Compte tenu des défis sans précédent auxquels nous sommes confrontés, il est difficile de donner aujourd’hui une feuille de route pour les six à douze prochains mois. Et bien que nous ayons toujours cherché à apporter de la clarté, ce n’est pas une de ces périodes où nous le pouvons. Cependant, voici quatre domaines clés dans lesquels nous allons nous concentrer sur le laser, car nous pourrons traverser cette crise.

Premièrement, nous poursuivrons notre approche conservatrice de la gestion du bilan. Nous nous concentrons sur le maintien d’un profil de crédit solide, avec un faible effet de levier et un accès diversifié au capital. Cela comprend la poursuite des efforts visant à achever de 150 à 300 millions de dollars de dispositions, ce qui correspond à la fourchette indicative que nous avions communiquée lors de notre dernier appel.

Avant le début de la crise, nous progressons bien sur deux des dispositions. Cependant, étant donné l’environnement actuel où les prêteurs ne sont pas en mesure d’évaluer et les acheteurs ne sont pas en mesure de visiter, nous devrons attendre et voir l’approche.

Deuxièmement, nous sommes très concentrés sur l’achèvement de nos 2 milliards de dollars de développement en construction. Nous avons la chance d’avoir des matériaux de construction largement sécurisés et nous sommes maintenant en phase d’amélioration locative dans plusieurs projets. Nous continuerons de respecter les ordonnances de construction dans les différentes juridictions, afin de nous assurer que nos projets avancent en toute sécurité et aussi rapidement que possible.

Troisièmement, nos équipes de location sont inébranlables dans leurs efforts pour louer des espaces vacants et expirants, tandis que les nouvelles visites des locataires sont en attente, nous continuons de voir des progrès avec les locataires existants pour les renouvellements et les extensions, nous n’avons pas vu de retraduction matérielle des conditions économiques à travers les transactions de bureaux et de lifescience, et s’attendent à ce que ces secteurs connaissent une croissance continue. Et comme nous l’avons signalé précédemment, nous n’avons qu’une seule expiration de plus de 100000 pieds carrés cette année, c’est le bail de 130000 pieds carrés sur notre propriété de Long Beach, où nous sommes en discussion pour louer une partie importante de cet espace à un locataire à crédit.

Quatrièmement, nous regardons vers l’avenir. Bien qu’à ce stade, les modèles de demande pour les secteurs immobiliers soient imprévisibles dans nos discussions avec nos clients de bureaux et de sciences de la vie, il est clair qu’il y aura une fuite vers la qualité. Ils se concentreront sur des bâtiments durables, dotés de systèmes modernes et pouvant s’adapter aux protocoles changeants que les entreprises mettent en œuvre. Comme vous l’avez vu depuis de nombreuses années, nous avons été des leaders dans la fonctionnalité de l’espace. Nous avons été parmi les premiers à adopter la durabilité et, plus récemment, nous avons commencé à nous concentrer sur les bâtiments WELL et WELL en forme. Tout cela, nous pensons que nous nous différencions de beaucoup de nos pairs, et nous prenons maintenant les devants dans la création de meilleures pratiques pour l’avenir. Nous avons déjà fait venir un hygiéniste à bord. Nous repensons la façon dont les gens entrent dans un bâtiment et ce qu’ils touchent. Nous évaluons comment gérer les niveaux d’occupation des ascenseurs. Nous étudions les moyens d’améliorer les systèmes de filtration, et nous travaillons sur de nouvelles politiques et procédures qui mettent l’accent sur l’espace personnel et respectent les directives de distanciation sociale. Beaucoup plus à venir.

Pour conclure, je tiens à souligner que nos employés ont fait un travail phénoménal en répondant à des circonstances qui évoluent rapidement. L’un des rares plaisirs de cette crise a été pour moi d’être témoin de l’efficacité avec laquelle ils se sont adaptés à la volée et du niveau d’engagement et de préoccupation qu’ils ont manifesté pour nos locataires, nos partenaires commerciaux et entre eux. Voilà une image de notre situation actuelle au KRC. Nous pensons que notre organisation et nos collaborateurs sont bien préparés à se concentrer sur cette crise et que notre entreprise est bien positionnée pour aller de l’avant.

Cela met fin à mes remarques et je cède la parole à Tyler. Tyler?

Tyler H. RoseVice-président exécutif et chef des finances

Merci John. Nous avons publié des résultats solides au premier trimestre, supérieurs à nos attentes, qui ne reflètent bien sûr aucun impact significatif de la crise actuelle. Le FFO était de 1 $ par action au premier trimestre, stimulé par le début anticipé du loyer de l’échange, compensé par une réduction des revenus d’environ 0,06 $ par action, principalement liée à l’impact cumulatif de la transition d’un colocataire et de deux locataires commerciaux vers un comptabilité de caisse, à la suite de la pandémie.

En ce qui concerne les résultats des magasins comparables, le NOI en espèces a augmenté de 14%, 9% et le GAI NOI est resté stable au premier trimestre. La croissance des NOI en espèces a été principalement tirée par des taux de location plus élevés, le début de plusieurs gros baux en espèces et un paiement de résiliation de bail en espèces qui a été constaté en 2019. À l’exclusion du paiement, les NOI en espèces du même magasin ont augmenté de 11,3%. GAI NOI a été impacté par l’inversion des revenus que je viens de mentionner. Hors reprise, le NOI GAAP à magasins comparables est en hausse de 4,2%. À la fin du trimestre, notre portefeuille stabilisé était occupé à 93,5% et loué à 97,3%. À la mi-mars, à mesure que la gravité et les effets étendus du coronavirus devenaient plus apparents, nous avons décidé de régler physiquement tous nos contrats à terme sur capitaux propres, ajoutant environ 725 millions de dollars en espèces à notre bilan.

De plus, étant donné l’incertitude persistante sur les marchés des capitaux et le retard potentiel de nos cessions, nous avons accès au marché de la dette privée et avons levé 350 millions de dollars de dette à 10 ans au taux de 4,27% pour accroître encore notre liquidité. Nous avons conclu la transaction il y a à peine deux jours. Il était sursouscrit et surévalué et avait une liste solide d’investisseurs institutionnels. Avec ces deux transactions et une disponibilité de 370 millions de dollars sous notre revolver, notre liquidité actuelle a totalisé 1,4 milliard de dollars et notre endettement net par rapport au BAIIA annualisé du premier trimestre est de 5,6 fois. Cette liquidité nous permet de financer nos 725 millions de dollars de dépenses de développement restants et nous fournit en outre des ressources suffisantes pour être offensif si des opportunités se présentent.

De plus, nous avons beaucoup de marge de manœuvre en vertu de notre engagement financier bancaire, avec plus d’un coussin de 45% ou environ 250 millions de dollars de coussin de NOI. Comme John l’a mentionné, nos 15 principaux locataires représentent environ 50% de nos revenus. De plus, 25% de nos revenus proviennent de locataires cotés en bourse parrainés ou de qualité supérieure.

Maintenant, permettez-moi de vous donner quelques couleurs sur les collections de location pour le mois d’avril. Dans tous les types de propriétés, à l’exception de la restructuration commerciale mentionnée par John, nous avons collecté environ 96% de nos factures de loyer contractuelles d’avril. Ajusté pour les restructurations commerciales, nous avons collecté 90% de nos immeubles, dont 96% de bureaux et 88% de logements. Généralement, en termes de rythme de paiement, il y a eu quelques retards mais au milieu du mois nous avons reçu une grande majorité des immeubles attendus.

Enfin, nous retirons pour le moment nos prévisions de résultats pour 2020, compte tenu de l’incertitude générée par le coronavirus et de son impact sur l’activité. Bien que nous ayons identifié les principaux domaines d’impact potentiel sur notre portefeuille à partir du COVD-19 aujourd’hui, il y a trop de facteurs qui pourraient changer nos hypothèses, y compris le calendrier de reconnaissance des revenus et d’autres facteurs macro-liés.

Au lieu d’orientations formelles, nous pouvons proposer les hypothèses suivantes, basées sur ce que nous savons aujourd’hui. Il peut être utile pour évaluer nos résultats potentiels pour le reste de l’année. Du point de vue du financement, le retrait anticipé des capitaux propres et l’offre de dette auront un effet dilutif d’environ 0,17 $ par action sur nos bénéfices par rapport à nos prévisions initiales. Nous n’avons pas l’intention de réaliser des augmentations de capital supplémentaires pour le moment. Cependant, comme notre expérience l’a montré, nous adoptons une approche prudente dans la gestion de notre bilan et nous serons agiles pour assurer une liquidité adéquate au besoin.

Comme John l’a expliqué, notre plan de disposition est probablement retardé, le moment étant inconnu pour le moment. Le programme d’allégement des loyers au détail aura un impact mineur sur les bénéfices du point de vue de la trésorerie, un mois de report de loyer pour tous pour ces locataires est d’environ 1,5 million de dollars. Les revenus de stationnement non contractuels ont totalisé environ 1,5 million de dollars de NOI par mois. Nous prévoyons que l’impact de cette source de revenus sera étroitement lié au délai de mise en place d’un refuge. Dans l’ensemble du portefeuille résidentiel, nous nous attendons à un NOI limité de One Paseo et à une baisse de l’occupation à Columbia Square. Bien qu’il semble que nous soyons sur la bonne voie comme prévu à l’origine avec la constatation des revenus sur nos projets de développement, les ordonnances de mise à l’abri sur place et la disponibilité de main-d’œuvre peuvent avoir une incidence sur celle-ci.

Notre meilleure estimation à ce stade est la suivante; à Hollywood, Netflix // On Vine est sur le point de livrer au quatrième trimestre et la tour résidentielle On Vine est prévue pour le premier trimestre 2021. À San Diego, les 146 unités résidentielles restantes de One Paseo devraient être livrées tard le deuxième trimestre de cette année et le bureau de One Paseo devrait être livré en plusieurs phases, à partir de la fin du troisième trimestre. Et à Seattle, nous prévoyons que la première phase de 333 Dexter totalisant environ 330 000 pieds carrés commencera à être reconnue à la fin du troisième trimestre de cette année. Enfin, dans notre portefeuille stabilisé, nous avons plusieurs immeubles qui font l’objet de travaux d’amélioration des locataires avant l’arrivée des nouveaux locataires. Pendant un certain temps, environ 30% de nos projets TI étaient confrontés à des retards d’achèvement. Mais ces ordonnances seront levées à partir du 4 mai, et il semble que ce soit maintenant derrière nous.

Cela termine mes remarques. Maintenant, nous serons heureux de répondre à vos questions. Opérateur?

Questions et réponses:

Opérateur

Oui merci. [Operator Instructions]. Et la première question d’aujourd’hui vient de Jason Green avec Evercore.

Jason GreenEvercore – Analyste

Bonjour. Juste une question sur le placement privé. Êtes-vous en mesure d’indiquer combien cela aurait été plus cher si vous aviez émis une dette non garantie sur un marché plus large? Et aussi la profondeur du marché du placement privé pour les bonnes entreprises aujourd’hui?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Ouais. Je veux dire que l’une des raisons pour lesquelles nous n’avons pas émis d’obligations publiques était que le marché est très volatil en ce moment et que la reprise des prix n’était pas sûre. Pour être honnête, il est difficile de savoir exactement quelle aurait été la portée. Mais c’est assez proche du placement privé. Nous avons fait 4,25% de manière efficace sur notre accord et nous aurions pu être un peu plus bas si nous avions eu le bon jour sur le site public, mais cela aurait également pu être plus élevé. N’ayez donc pas beaucoup plus de visibilité que cela.

Jason GreenEvercore – Analyste

Je l’ai. Et puis, pour les 3% des revenus des détaillants, êtes-vous en mesure de fournir quelles collections étaient destinées à ces locataires spécifiques?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Donc, pour le – évidemment, nous n’avons pas facturé pour les locataires pour lesquels nous avons accordé un allégement de loyer, nous n’avons donc rien perçu. Pour les loyers que nous avons facturés, nous avons collecté environ 80%.

Jason GreenEvercore – Analyste

D’ACCORD. Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. Et la question suivante vient de Craig Mailman de KeyBanc Capital Markets.

Craig MailmanKeyBanc Capital Markets – Analyste

Salut les gars. Tyler, juste sur le type de transition de la comptabilité de caisse pour ces locataires, n’avaient-ils pas payé en mars non plus et c’est comme ça que vous les reconnaissez au 1T, ou ils sont venus à une reconnaissance qu’ils ne paieraient pas en avril?

Tyler H. RoseVice-président exécutif et chef des finances

Eh bien, pour le colocataire, ils ont payé en mars. Mais nous ne voulons pas entrer dans les négociations spécifiques avec tous ces locataires, mais c’était plutôt un problème d’avril pour le colocataire, et nos attentes concernant la façon dont cela pourrait se dérouler et avec les locataires de détail, nous rencontrions certains problèmes avec ces locataires déjà.

Craig MailmanKeyBanc Capital Markets – Analyste

C’est utile. Alors John, peut-être juste une image plus grande. Je sais qu’il est très tôt avec tout ce qui se passe, mais le type de location de la côte ouest, les premiers à adopter le travail à domicile par rapport à la plupart des locataires de la côte est, mais généralement plus dense. Alors, juste curieux, où pensez-vous que la demande de loyer ou de bureau pourrait bouger ici, alors que la pandémie s’atténue?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Ouais. Eh bien, Rob, pourquoi ne t’en occupes-tu pas et je ferai peut-être un suivi.

A. Robert ParatteVice-président exécutif, location et développement des affaires

Sûr. Comment ça va, Craig? Encore une fois, nous sommes en quelque sorte en plein milieu de cela et nous nous concentrons sur le retour de nos locataires au travail avec leurs employés en toute sécurité. Mais quand vous regardez vraiment ce qui va se passer, je pense que si vous prenez par exemple une entreprise qui a 100 pieds carrés par personne en ce moment, peut-être qu’elle envisagera 150 pieds carrés par personne à l’avenir , nous ne savons pas. Quelle compensation aura le travail à domicile, il est très difficile de répondre. Mais je peux dire avec certitude que, dans les secteurs d’activité sur lesquels nous nous concentrons, qu’il s’agisse des sciences de la vie, vous ne pouvez pas créer un vaccin à domicile. Vous ne pouvez pas créer un film à succès hollywoodien à partir de chez vous, ni développer un logiciel de pointe. Je pense donc que le travail à domicile a probablement été plus légitimé que jamais, mais je pense que cela ne compensera pas complètement l’augmentation de l’espace, je pense que les locataires auront besoin pour fonctionner à l’avenir.

Il est si difficile de dire où nous nous retrouvons avec cela, mais je suis convaincu qu’au moins dans le portefeuille de Kilroy, que John a décrit dans ses remarques, ces entreprises vont devoir et vouloir retourner sur le marché du travail.

Craig MailmanKeyBanc Capital Markets – Analyste

C’est utile. Et puis juste un dernier, le pipeline de développement est bien loué ici et les États-Unis ont clairement des projets supplémentaires qui auraient pu commencer ce cycle. Juste des réflexions sur quelque chose comme le Flower Mart ici, si cela est retardé jusqu’au prochain cycle, puis tout comme vous pensez à la spécification risque-récompense par rapport à la possibilité de saisir certaines opportunités en cas de détresse ici, devrions-nous nous attendre à ce que Peut-être que le rapport de force revient aux acquisitions par rapport au développement?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Eh bien, je ne connais pas les acquisitions en ce moment, car je n’ai pas vu suffisamment d’informations sur les opportunités du type d’actifs de qualité et les emplacements que nous aimons, où il y a un prix que nous aimons. Au contraire, nous avons vu des transactions qui ont été conclues et continuent de se clôturer à des taux de capitalisation très bas et non pas le type de hausse que nous voulons. Il est donc trop tôt pour parler des acquisitions. De toute évidence, nous avons été, je pense, les premiers et probablement les plus agressifs en 2010, lorsque nous avons pu constater que – cette récession était – bonne à voir le jour, et si ces opportunités se présentaient, elles le seraient.

En ce qui concerne le développement, comme nous l’avons commenté dans nos remarques précédentes, nous sommes loués à 90% en cabinet et en sciences de la vie. Les 10% ne faisaient que commencer cet été, c’est le projet Kettner dans le sous-marché de Little Italy à San Diego et je suis convaincu que cela va se louer pendant qu’il est en construction.

En termes de développement de spécifications, vous nous avez vu dans le passé être agressifs sur le développement de spécifications, mais toujours en équilibre, pas seulement en construisant de plus en plus de spécifications, en nous assurant toujours que nous obtenions des choses pré-louées substantiellement ou que les choses que nous commencions étaient en construction avant de commencer de nouvelles spécifications. De toute évidence, le biais actuel par rapport à il y a deux ou trois mois doit être beaucoup plus conservateur sur le développement des spécifications. Je ne vois aucun potentiel pour nous de commencer le développement de spécifications pour – dans les 12 prochains mois. Et je ne sais pas si nous aurons commencé un développement au cours des 12 prochains mois, même s’il est loué.

Craig MailmanKeyBanc Capital Markets – Analyste

Super merci.

Opérateur

Je vous remercie. Et la question suivante vient de Jamie Feldman de Bank of America.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

Super merci. Je suppose, John, que je reviens à certains de vos commentaires sur certaines améliorations de l’hygiène, je pense que vous avez mentionné que vous avez embauché une hygiéniste et que vous vous concentrez sur la mise à niveau des actifs pendant que vous parlez aux locataires, je veux dire, que voulez-vous pensez que les coûts doivent commencer à préparer les bâtiments? Est-ce que ce pourrait être à la fois à court terme et ensuite à long terme des changements de conception?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Ouais. C’est une très grosse question. Nous avons à Kilroy un groupe de travail composé de 12 personnes. Il comprend notre ingénieur en chef qui vient du domaine de la biotechnologie des sciences de la vie et qui est l’un des vrais leaders là-bas. C’est donc un terrain qui lui est familier. L’une des choses que nous avons faites, Rob et d’autres et nos responsables de la gestion d’actifs, se réunissent régulièrement – ou rencontrent virtuellement, régulièrement avec notre base de locataires, à la fois de la technologie, des sciences de la vie, ainsi que du général – d’autres populations. À propos des protocoles que leurs entreprises développent, et comme vous le savez, dans notre portefeuille, nous avons des immeubles qui sont loués exclusivement à des locataires, puis nous en avons plusieurs qui sont multi-locataires. Et donc ils diffèrent un peu, j’entrerais dans une longue liste et une longue litanie Jamie, des choses que nous faisons. Certains d’entre eux, je ne veux pas dire à nos concurrents ce que nous faisons, car j’ai l’intention de diriger cela tout comme nous avons été le leader en matière de développement durable, nous avons l’intention de diriger la nouvelle vague, si vous voulez dans ce domaine . Mais nous faisons des choses simples comme, nous avons des robots pour nettoyer qui nettoient les systèmes de filtration, le conduit de climatisation et ainsi de suite. Nous pouvons nous retrouver avec des salles blanches dans les bâtiments, où tout doit passer, nous verrons à ce sujet. Nous avons engagé des hygiénistes, comme je l’ai dit, nous travaillons là où tous les endroits logiques sont pour minimiser le toucher, puis pour nous assurer que nous nettoyons les choses de manière appropriée et ainsi de suite.

Donc, ce sont toutes sortes de choses qui se passent en ce moment, nous travaillons avec notre base de locataires, car ils repeuplent ces bâtiments, la plupart des gros locataires ne comptent pas, d’après ce qu’on nous a dit, revenir en arrière et dire OK , tous les 100% de la population de ce bâtiment vont arriver le premier jour. Ils vont le mettre en phase, avec les opérations les plus essentielles, puis du côté de l’espacement des choses, nous travaillons avec des locataires, dont certains veulent réorganiser et avoir plus de pieds carrés par personne. Et puis du côté de la conception, vous avez en quelque sorte trois choses en cours, l’une est le portefeuille de base. La plupart des nôtres sont très nouvelles, comme vous le savez, elles sont donc compatibles avec de nombreuses choses que les gens veulent, à savoir une plus grande capacité de climatisation, une plus grande largeur dans les cages d’escalier, une plus grande hauteur de plancher à étage, plus d’espaces ouverts. Vous allez voir des terrasses et des terrasses sur le toit et des espaces ouverts contrôlés devenir beaucoup plus précieux de tout ce que nous entendons avec notre base de locataires.

Nous pensons donc que nous sommes bien positionnés avec la plupart de nos projets, car ils embrassent toutes ces choses. Il y en aura – nous avons déjà mis la pression sur nos lobbies de diverses manières, si cela peut changer. Nous recevons donc énormément de données. Ce n’est pas toujours la même chose dans nos diverses sociétés de technologie et de sciences de la vie, et nous élaborons notre propre protocole. Cela va donc être un processus continu. Mais nous avons l’intention, comme je l’ai dit, d’être un chef de file dans cette réponse et cet effort.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

D’accord. C’est très utile. Je vous remercie. En pensant aux différents sous-marchés de la Bay Area, du CBD, de San Francisco, de la péninsule, de la Silicon Valley, pouvez-vous nous donner une idée de la façon dont ces différents sous-marchés se comportent différemment et comment la base de locataires le dicte? Je veux dire que nous voyons des gros titres sortir de CBD San ​​Francisco au sujet de l’espace supérieur et de l’espace de sous-location au premier trimestre, et l’annonce des licenciements semblait y être plus concentrée. Mais juste de – vous êtes clairement sur le terrain, j’aimerais juste avoir plus de vos réflexions sur la façon dont ces trois domaines diffèrent vraiment en ce moment?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Ouais. Rob, tu veux prendre celui-là?

A. Robert ParatteVice-président exécutif, location et développement des affaires

Sûr. Salut Jamie. Je vais commencer par San Francisco. Malheureusement, la façon dont le trimestre a chuté entre mars et avril, plusieurs transactions qui étaient très proches, sont sur le point d’être signées le dernier jour de mars, débordées jusqu’en avril et une grande partie de celles-ci étaient en espace de sous-location. Mais il y a également eu des renouvellements importants qui ont été effectués à hauteur d’environ 600 000 pieds carrés qui sont tombés entre le 30 et le 1er. Donc, les données ne montrent pas vraiment, je pense, quelle est la réalité en termes de votre activité, il ne fait aucun doute que cet espace de sous-location arrivera sur le marché, mais d’après ce que nous voyons dans les conversations que nous avons avec une variété de gens, que ce soit des locataires qui sous-louent ou des courtiers ou d’autres propriétaires, des espaces sous-loués de qualité. comme nous l’avons toujours dit, obtient de l’activité et entre dans une documentation importante. Et ces chiffres que je viens de mentionner en termes d’espace de sous-location, n’incluent pas l’espace macys.com, qui est un espace formidable, et je ne connais pas la stratégie de Macy, mais je suppose qu’ils essaient probablement de trouver un grand locataire unique , parce que ce bâtiment serait parfait pour ça.

Dans la vallée, où les choses sont un peu moins denses en termes de bâtiments – comment les bâtiments sont disposés et ce genre de choses, nous avons plusieurs entreprises avec lesquelles nous avons parlé en temps réel et qui examinent beaucoup de les choses. John parlait, juste pour ramener les gens au travail. Ils ne parlent pas de mettre de l’espace sur le marché, mais ils cherchent des moyens assez innovants pour amener leurs propres employés dans l’environnement de travail en toute sécurité, l’imagerie thermique et ce genre de choses. Mais en ce qui concerne la vallée elle-même, il y a eu – du côté de la capitale, il y a eu des accords qui ont été suspendus, en termes d’acquisition juste et ce genre de choses. Mais du point de vue du crédit-bail, nous sommes à nouveau, en plein milieu de ce truc COVID donc c’est – tout comme San Francisco, juste il y a de l’activité. C’est juste sporadique.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

D’ACCORD. Pensez-vous que la forme du ralentissement de cette récession, pensez-vous qu’elle frappe l’un d’entre eux – la Silicon Valley est-elle plus ou moins que le CBD, San Francisco ou pensez-vous que ce serait assez égal?

A. Robert ParatteVice-président exécutif, location et développement des affaires

Je pense que ça va être intéressant. Je veux dire, je pense – comme nous l’avons vu à Seattle et évidemment dans la Silicon Valley et San Francisco, je pense que cette approche radiale de l’occupation deviendra plus populaire. Cela signifie que vous pouvez voir des campus denses moins occupés et plus de bureaux de type satellite. Mais encore une fois, je voudrais en quelque sorte revenir à – si vous regardez notre prémisse sur la Silicon Valley, cela a toujours été les nantis et les non. Donc, ces propriétés qui sont près des lignes de transport en commun et facilement accessibles, ainsi que les commodités et ce genre de choses, seront toujours celles qui, je pense, mènent à tout type de rétablissement. Le monde ne va pas s’arrêter et les gens voudront des commodités, et ils sortiront dîner et ce genre de choses à l’avenir.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

En pensant à l’avoir et à l’avoir Jamie, où nous nous attendrions à voir cela, j’utilise le terme fuite vers la qualité dans mes remarques préparées, et vous allez – sur la base de tout ce que nous entendons de nos grands locataires, les l’accent sera mis sur les bâtiments qu’ils contrôlent, les propriétaires qui travailleront avec eux pour introduire et appliquer leurs protocoles, en particulier s’ils se trouvent dans un immeuble à locataires multiples. Des bâtiments qui ont le genre de choses dont vous avez besoin pour avoir une plus grande séparation, ce qui est encore un plafond plus élevé, de meilleurs systèmes de ventilation, des cages d’escalier plus larges, une capacité d’ascenseur supplémentaire. Je pense qu’il y aura un avantage potentiel pour les bâtiments plus courts par rapport aux bâtiments plus hauts, simplement en raison des temps de voyage et des ascenseurs et ainsi de suite, et des gens – tout cela, la distance sociale. Et le bien-être et toutes les autres choses qui vont jouer. So in most cases, modern buildings are going to perform I think much better if they’re in the right location compared to older buildings.

Jamie FeldmanBank of America — Analyst

OK, great. Thank you both for your thoughts.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from Nick Yulico with Scotiabank.

Nicholas YulicoScotiabank — Analyst

Merci. I guess I just wanted to first go back to the co-working tenant that where you had a cash basis reporting. Can you just give us a feel for what drove that and how we should think about the rest of the co-working tenancy, which I know you said I think is just under 2% of revenue, how confident you feel in terms of getting that rent right now?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Well, I can cover the economics, and John can talk about co-working in general. But in terms of — we don’t — as you said, we don’t have a lot of 1.8% of our revenues. It’s really just three tenants throughout the portfolio. One in LA, one in San Francisco and a little bit — actually in San Diego and Seattle I guess. But with that one tenant, as I mentioned earlier, they paid March, but they did not pay April and we felt that it was the right thing to do to reverse all the straight-line rent and any accounts receivable that was outstanding at that point. So that’s why we do what we did, based on our view of how it may play out over time.

And with the other tenants, one of them has paid rent and one of them we are negotiating with.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Just in terms of thoughts on co-working. I believe that two smaller co-workers we have are in buildings that we bought, that have those tenants, the only one we did directly was the one in Hollywood, which is tremendous space and if we were to get that back, we do extremely well with it, take a little time to reposition.

But I have made no bones about it. I’ve never really come out and condemned co-working, I’ve regularly — either myself or Rob or Tyler or whomever, I have shared with you that, we’re just not believers in it. We don’t really like the idea that you didn’t really have a credit entity, you have this rapid expansion going on, which — with companies that weren’t making any money. I’m old fashioned. I like companies to make money and can pay rent. I have been through a bunch of these recessions, and I can tell you that’s a much better situation than the alternative. I never liked the idea that we are putting up the capital for somebody else to create a positive arbitrage for themselves. I didn’t like the fact that you had so many people coming into the building, you didn’t know who they were. And so we’re very fortunate that we don’t have big exposure there, and in terms of where this goes, there are others that have a lot more exposure to it and they probably have thought it through bit more than I.

I know that with our big tenants, some of whom have used the enterprise version of that, which works well for them. But some of their concerns are, who else is in the building, and how do we make sure that that building, if it’s multi-tenant, adoption — and everybody adopts the protocols that those bigger tenants have. And so this can play out over time and we’ll see how it works. I’m just glad we don’t have a lot of the co-working space in our portfolio.

Nicholas YulicoScotiabank — Analyst

OK, that’s helpful, thanks. Just one other question is on, as we think about your portfolio and maybe you could just give a little update on the exposure to bigger tenants versus smaller tenants, as we are thinking about some of the smaller tenants in the portfolio, do you have any early indication you can give us in terms of potential credit issue, uncollectible rents? Just kind of thinking about the piece of the portfolio that is smaller tenants that aren’t as well capitalized?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Yeah, I can talk to that. So as we said, you can break it into pieces. The top 15 tenants make up about 50% of our revenues and they’re all strong companies. Another 25%, as I said in my remarks, of our revenues come from other companies that are publicly traded, investment grade or sponsored. So it’s really just the 5% at the bottom that are start-ups, VC backed tenants that probably are a little bit more at risk. As I said in my comments, if you exclude the co-working, we collected 97% of our office rent. So we haven’t had a lot of issues to-date. Obviously it’s going to play out over the next couple of months and we’ll see what happens. But we feel we’re pretty well positioned on this, given the quality of the tenant base.

Nicholas YulicoScotiabank — Analyst

D’ACCORD. appreciate it. Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from John Kim with BMO Capital Markets.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

Thanks, good morning. Tyler, looking at your 2020 assumptions, it appears that developments and the revenue recognition is really the main item of uncertainty. I just want to make sure that was the case? And then secondly wanted to know if you could provide any color on occupancy, 97% leased today, 4% expiring this year, is 93% truly the floor where occupancy can end up?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Ouais. On the latter one, I mean we are not giving guidance. So I’m really not going to get into specifics. But no, I don’t think it’s the floor. I mean that’s the issue. That’s why we’re not giving guidance and which goes back to your first question. I mean I think the other piece of where — there is revenue recognition, there is developments coming online. But we just don’t know how the office business is going to be impacted over the next several months, and how fast it will come back and if we will have other tenant issues. And so for those reasons, we can’t really give guidance and and we don’t know what our occupancy is going to be. I mean I think it’s in that range. But it. There’s certainly the possibility that it could be lower than that. We don’t think substantially, but — and may not at all. I mean we just — we are hoping we come back to that number at the end of the year, but would we’d just have to see.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Yeah, the way I’d see it is that we don’t have the expectation of being lower, but these are unprecedented times and bad stuff can happen. We’re not seeing the bad stuff, other than as we’ve expressed on this call with regard to various segments, particularly in the non-office life science part of the business. But it’s just uncertain.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

On Flower Mart, it looks like the guidelines — they had requirement to begin construction within 18 months. Do you anticipate receiving extension on this, or is this a pre-leased definition?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

No that’s not the case.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

That’s not. D’ACCORD. D’ACCORD. Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from Blaine Heck with Wells Fargo.

Blaine HeckWells Fargo — Analyst

Great, thanks. John, do you have any concern about the level of supply that’s going to be coming to the market in Seattle over the next few years? Not just in Seattle proper, but but also in Bellevue? I mean it seems as though the demand level was more than enough to support all the oncoming supply pre-COVID. But I guess, has your view changed of the risk in that market at all?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Well, I think our view has changed in all markets to much more of a wait and see versus everything is rosy and proceed. You’re quite right that the percentage of new development that is scheduled for, some of which is under construction in Bellevue, is unprecedented and is a significant amount of — as a percentage of the current supply. Rob, maybe you can handle this a little better, but it’s about 70% pre-leased of the stuff that’s under construction, is that correct in Bellevue?

A. Robert ParatteExecutive Vice President, Leasing and Business Development

Ouais. And there have been — there are some transactions pending that are quite large over 1 million feet with one company right now, I just can’t name names, but the supply and Bellevue traditionally has been something we’ve watched very closely, in terms of just having to compete against that. But if you look at our portfolio, specifically, we’re pretty locked up.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

If you’ve noticed, we have not made any announcements about buying any development sites in Bellevue while others have been buying, in some pre-leased, and that’s great. But we have not — we have nothing from a development standpoint in Bellevue currently and I don’t anticipate us having anything, unless there was some extraordinary opportunity. With the one development site we have other than a couple of little tiny ones next to 333 Dexter, which are 6,000 square foot and 12,000 square foot lots is the property that we bought called — formerly known as Vance, I guess it’s still not as Vance Parcels. That’s going to take about two years for all the entitlement. We have a terrific land FAR basis there, and so if the market still allows you in two years, we’ll sit on the land. But in the meantime, we’ll get it entitled appropriately and work all that stuff out and be ready to pull the trigger, when and if it makes sense.

Blaine HeckWells Fargo — Analyst

Je l’ai. Very helpful. And then just out of curiosity, can you talk about what led to the earlier than expected revenue recognition at the exchange? I think last quarter, the expectation was to have a Phase III recognition in the third quarter, but it seems as though they took the space here in the first quarter. I’m assuming they took occupancy before the crisis, but any color or commentary on that would be helpful?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Ouais. No they didn’t. As you said, they were able to get in more quickly. They wanted to get into this space and they completed the work ahead of schedule. And so — it came in ahead of our numbers, it’s nothing more complicated than that.

Blaine HeckWells Fargo — Analyst

All right, thanks. And then last one, it looks like capex per square foot and concessions in general were a little lower this quarter. Can you just talk about whether that was a mix issue, and I guess maybe for Rob more generally, are you expecting to see a trend lower with respect to TIs and trade rent in your markets?

A. Robert ParatteExecutive Vice President, Leasing and Business Development

I’ll handle the latter and Tyler, and maybe you can touch on the former. But as far as the latter goes, in terms of more TI or less TI, it’s hard to predict right now. I mean, I think that construction — if things continue the way they have, construction pricing may come down and tenant improvements there forward as well. In terms of just anything that we see. I think it’s really just maybe a longer construction period for certain projects, but already we’re seeing cities are allowed to start construction again. Particularly in San Francisco. So hard to predict.

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Ouais. And seeing the construction right now with the equivalent of social distancing or whatever they call for construction, there are new guidelines. And so, that could very well slow things down a little bit, because it could mean that instead of having perhaps 200 people on a job, you have 170 people. We just don’t have any experience with it. Yes, its too soon to tell and all the cities are trying to figure this stuff out as well. One thing that does trouble me, and I don’t know just intellectually, and I don’t know if it will become a problem. I think what you’ll see is a lot less construction, and you’re going to — and I think you’ll see potential slowdowns in planning departments and whatnot, because he cities are all getting clobbered in the revenue side. And we don’t know how that plays out. It doesn’t impact us with regard to — maybe modestly with regard to future tenant improvement work or something. But it doesn’t impact us right now with regard to development, we have going on. Does it in the future? Je ne sais pas.

This is all going to play out over time and I don’t think anybody has anything sufficiently clear. There is no crystal ball here.

Blaine HeckWells Fargo — Analyst

All right, great. Thanks guys.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from Manny Korchman with Citi.

Emmanuel KorchmanCitigroup — Analyst

Hey, everyone. Tyler, you talked about doing the entire slug of forward equity. But I don’t think you necessarily mentioned why you guys chose to do that? Was it something in the contract that forced you to do it? Was it — just that you felt better having cash and forward equity contracts out there? Was there a deal that maybe you’re targeting and want to have the capital ready to go, so why do it all now?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Yeah, no there was nothing in the contract that forced to do it. It just had an abundance of caution, given the situation we felt, having the immediately available cash was the right thing to do and by drawing down the equity, we didn’t increase our leverage at the same time. I mean we could have drawn the bank line, but that would have increased our leverage amount and we felt it was more conservative to draw down the equity. So it was just an abundance of caution, being conservative, and knowing that we would have the cash available to complete our development if things got crazy.

Emmanuel KorchmanCitigroup — Analyst

Merci. And Rob, maybe going back to a point you made, I think you talked about tenants or maybe users being hesitant on a large massive assets or campuses, I think is the term you used, and then you’re building Flower Mart, which seems like a big campus for maybe one maybe two tenants. How do you balance those two thoughts? Do tenants want to have all their employees together or would they prefer to split them among assets or buildings?

A. Robert ParatteExecutive Vice President, Leasing and Business Development

You know, hard to predict, but I think Flower Mart, the beauty of the Flower Mart is, you could do one large tenant, but you can do five, six or seven tenants. So and they are separate and distinct blocks of space. So for an urban setting, it’s actually much more spread out, if you will format, than a high-rise. And when you — back to one of John’s earlier comments, if you look at something like the Flower Mart, we have so many fewer elevator travel times. Meaning if people are going to restrict the number of people getting in cabs, that’s going to have an impact on high rises, and Flower Mart with its layout, is I think perfectly suited for accommodating whatever the new world brings, in terms of just elevator density and capacity. So I see Flower Mart as something that’s — in an urban setting like San Francisco or Manhattan or what have you, something that’s actually more spread out than a typical office environment.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

To put that in perspective, the Flower Mart, when it’s fully build out is the equivalent of almost two Salesforce towers. But it’s in five buildings, the tallest of which I think is 15 storeys.

Emmanuel KorchmanCitigroup — Analyst

Excellent.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from John Guinee with Stifel.

John GuineeStifel — Analyst

Great, thank you. Big picture John, state of California has been really aggressive on stay-in place, very aggressive on residential tenant relief. Long-term impact on the political environment in California, do you think this turns California to the right or the left or no change?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Oh my God John, I wish I knew the answer to that. We’ve been trying to figure that one out and influenced it for most of my life, and you know that whole thing about you stick your finger in jello, and you could try to reshape, you pull it out, looks exactly the same. I kind of wonder if that’s a good analogy. I think the — what I’m hopeful here is that California has had its share of problems. Some of them self-inflicted. I am seeing more dialog between the political parties, and between businesses and the unions. There is always going to be rancour, they’re always going to stir it up for elections and whatnot. But I’m hopeful and this may be just hope, and not become reality. But I’m hopeful that people are going to see that we need to be able to work together and we need to have good protocols on this stuff.

I do complement the state and the city of San Francisco and some of the other cities for taking aggressive action on this to begin with. You could criticize any particular aspect of it, just like you can criticize so many of things, that federal government has done and whatnot. But they’re trying their best, there is some cities that I think in California that have been jerks, and I won’t mention who they are, but they more South and North, and not too far South.

I just don’t know how it will work on the politics side of things. It’s a question of finding the answer to that, everybody would be asking me and probably paying me. I do think that there is going to be a move toward — probably that will be legislatively become more prevalent, which for future buildings, the wellness aspect of it, the thoughtfulness with regard to how they perform and the kind of filtration systems and so forth they have to have, where that goes, I’m not sure, but I think it’s probably a logical fallout from this. I’m just so thankful, we don’t own a lot of older stock. The older stock that we do own, was stuff that we could make ultra modern buildings, maybe not in the facade, but on the inside. And I just think that its going to be a real have versus have not, in the flight to quality and quality is not just fancier chandeliers, it’s more systems and things that I talked about before.

John GuineeStifel — Analyst

And then a little follow-up, any thinking on split roll Prop 13, does it get tabled, is it’s still on the ballot in November? How does that shake out?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Do you want to handle that, Tyler?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

No, it’s still on the ballot. They went back and got more signatures on a slightly adjusted proposal. But what the good news is, what we’re hearing any way from our advisors, is that it’s pulling worse than it did before. I think businesses and people are tired of the higher taxes, and so we’ll see, but it’s still on the ballot, but a long way to go before November, but the polling is getting worse for them.

John GuineeStifel — Analyst

D’ACCORD. Je vous remercie. Bonne chance. Merci.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from Tayo Okusanya with Mizuho.

Omotayo OkusanyaMizuho Securities — Analyst

Yes, just a quick follow-up on the retail side. How were you guys kind of thinking about kind of bad debt expense related to retail, given again the number of retail tenants that have paid rents, and some of them asking for rent relief or rent abatement?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Ouais. Under — you probably know, under the new lease accounting, there really is no such thing anymore as bad debt expenses. What you do is, you reverse your revenues, you put it in revenues and so that’s what we did in the first quarter for those two tenants that we talked about, and we’ll just have to see how it goes for the rest of the retail portfolio over time. But we have our eye on that, and as we said, we have a deferral for our rent relief program for 90% of those tenants and we’ll be monitoring that. But if they are not going to pay their rent over time, then we’ll have to adjust in revenues.

Omotayo OkusanyaMizuho Securities — Analyst

D’ACCORD.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Ouais. This is John Kilroy. I was going to say, with regard to retail, remember there are — we’d lump retail to show — to reflect what percentage of revenue it is. But most of our retail are like an optical shop or a restaurant or something in an office building. The only concentration we really have of retail is at One Paseo, which is brand new, big open area, single level, no escalators, no enclosure, it’s the kind of retail that people want and it’s the kind of physical plant, where you can be more socially distanced or whatever the term is today. So it’s going to take a while for retail to come back. I think restaurants, people are going to have a — I’m not sure anybody wants to go eat in a crowded restaurant right now. So that’s going to take a little while to come back. It’s just too difficult to predict, what the — when will when we will achieve rent collection. But as Tyler said, we’re going to work with these folks.

Omotayo OkusanyaMizuho Securities — Analyst

Compris. And then, the two months of rent relief that’s being given, is that — are you just packing on two months more on to the lease, or is it possible to kind of get more term?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

In some cases, there will be a negotiation. That’s what we’ve offered just because we knew they weren’t going to be able to withstand this. Our view is, that most of our retailers are amenities to our office, life science or residents, as the case may be. And we want to work with them, we’re not going to let them prance us, but we do want to work with them and in some cases, it will simply be — and in most cases, it’s going to be — we gave them two months of relief. They had two months of extension. Do we have to give them more relief depending upon the circumstances, if somebody didn’t like the two months and the two months add on, then we might customize it, do something a little different. So it’s going to — that’s all going to play out. It’s not a lot of square footage. It’s not a lot of transactions. But we have a team working on it, and we should be able to address more, I would think by the next call.

Omotayo OkusanyaMizuho Securities — Analyst

Thank you and good luck.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Je vous remercie.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from Dan Ismail with Green Street Advisors.

Daniel IsmailDan Ismail with Green Street Advisors — Analyst

John, just wanted to follow-up from our prior statements on state and local budgets, which are clearly under pressure in this environment and might be a driver of new permitting or rezoning of areas to ensure budgets. I know this is like likely not a near-term issue, but are there any opportunities here for Kilroy, thinking of the block — older site in particular?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Yeah, I don’t want to go far down that road. Dan. Let’s just say that we have a team of people working on a variety of things that are kind of in the confines of your question, and who knows how this is going to play out. As you know, California is a very complicated place. It’s very easy to file a lawsuit. One of the things that I hope will happen now, is that — and will it at the margin or will it more seriously, can we get rid of some of the nimbyism that has made it so difficult to get things done, particularly when we know that we have to build more housing in the state. We have to build more apartments in the state. We have to be able to deal with the growth that we continue to have, and does that translate into more efficient planning policies, more to come. I’m hoping, but remember my jello comment.

Daniel IsmailDan Ismail with Green Street Advisors — Analyst

Je l’ai. And just on construction pricing, I understand that things are very difficult to predict in this environment. But they’ve been rising, call it low to mid single digit the last few years and just what’s happening with oil and other commodities. Is it your expectation for that trend to reverse?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Yeah I think so. But again, there is no real data of substance or of enough things to confirm that. But if you look at the architectural book or whatever they call it, or as we do, we also talk — we do business with probably 20 major architectural firms that are either headquartered here international, and most of them will tell you, that their book of business has dried up. So that tells me that, you’re going to end up with a lot less construction and the oil and other commodities you mentioned, it seems to me that that’s likely to lower costs somewhat, or at least lower the growth in costs. Labor is the other thing that’s a big driver of this stuff, and I’m not sure labor costs are going to go down. And then, don’t know the implications that I mentioned earlier, I think that the margin is not going to be a big impact, but the fact that you might not be able to build certain things as quickly, because of the new rules, with regard to how close construction people can be and so forth. I mean, there’s always little things, I just, just don’t know how to answer.

Daniel IsmailDan Ismail with Green Street Advisors — Analyst

Je l’ai. Thanks, John.

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Je vous en prie.

Opérateur

Je vous remercie. And the next question comes from Dave Rodgers with Baird.

David RodgersBaird — Analyst

Yeah, good afternoon everybody. First question, maybe for Tyler. Just a follow-up to something John said earlier about maybe being more conservative on development, no spec development and maybe no development. At what point in that process, maybe do you have to think about the capitalization and things like the Flower Mart land and improvement KOP — future phases in that process?

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Ouais. So if we completely stop work and don’t do any development work or entitlement work or permitting work, then we would have to evaluate whether we need to stop capitalizing interest. But clearly, we’re not in that mode at all. As John said, we’re going to get our project ready to go. We just may not kick them off. And so, if a year or two from now, we’re all ready to go, because it’s going to take a while on all these projects. And then the market is still not ready, then we’ll have to address it at that point. But it’s probably more of a medium and longer-term issue.

David RodgersBaird — Analyst

C’est utile. I appreciate that. And then, John, maybe one follow up and I did get kicked off the call for a bit. So if I missed this, I apologize. But San Diego is a much smaller portion of your portfolio today and you’ve done a great job of kind of repositioning out, but in this last cycle, that was a particularly hard hit area for you with the number of vacant building. Can you kind of talk about how you feel about credit San Diego and just kind of the overall market down there today, versus maybe what we saw in the last cycle?

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

Yeah, well, you know, I mean and you commented on, we got out of some rental. So we got out of Serrano Mesa, we got out of I15, with the exception of Kilroy Sabre Springs, where it’s mostly credit tenants. And we got out of Mission Valley and all the rest. So our concentration is there in Carmel Valley, DelMar heights, a little bit out on the I15 with Sabre Silver Springs, and then of course UTC area, and then we have the development side under way at Little Italy. And to the credit quality of our tenants in San Diego is demonstrably higher. I’d say across the board, and Tyler jump in here, if you think about where Kilroy was in 2008, in San Diego, we had a lot of tenants that weren’t that high credit. We had a lot of lease expirations coming up, and I think we went from like 99% leased to somewhere in the 70s. In about a year and a half period, we had so many terminations. Part of that was because of the fact that we acquired a lot of properties, as well as done a lot of leasing. You just have to be current.

So we have much better lease expiration profile in San Diego and across the company. We have a much better credit profile in San Diego and across the company. We have a much higher quality of building in San Diego, that flight to quality thing that I mentioned and we’re very well leased in San Diego and so much of that’s been done over the last couple of years. So I don’t want to say, I’m a karma guy, I want to be careful what I think, as you might find that if you turn the tide. But I think we feel pretty good about most of our tenants and the quality of the enterprise and the quality of the people. That’s the other thing. I think we have a far better team.

So I’m pretty hopeful that San Diego is going to continue to be a winner. If you look at some of the deals we’ve done down there, it’s been extremely high credit. We did — One Paseo is all — the JP Morgans, Bank of America, Deloitte and Touche, that level of quality, and then the other stuff in DelMar is very high quality as well. And of course, I can’t tell you who the tenant is, everybody knows, but I’m not supposed to say who took the building, I forget what we call it, the Towne Center Drive building, which is one of the top 50 companies in the world. So we’ll see.

David RodgersBaird — Analyst

I appreciate all the added color.

Opérateur

Je vous remercie. And that’s all the time we have for questions right now. I would like to return the floor to Tyler Rose for any closing comments.

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Thank you for joining us today. We appreciate your continuing interest in KRC and we wish you all remain healthy and safe. Merci beaucoup.

Opérateur

[Operator Closing Remarks].

Duration: 64 minutes

Appeler les participants:

Tyler H. RoseExecutive Vice President and Chief Financial Officer

John B. KilroyPrésident du conseil, président et chef de la direction

A. Robert ParatteExecutive Vice President, Leasing and Business Development

Jason GreenEvercore — Analyst

Craig MailmanKeyBanc Capital Markets — Analyst

Jamie FeldmanBank of America — Analyst

Nicholas YulicoScotiabank — Analyst

John KimBMO Capital Markets — Analyst

Blaine HeckWells Fargo — Analyst

Emmanuel KorchmanCitigroup — Analyst

John GuineeStifel — Analyst

Omotayo OkusanyaMizuho Securities — Analyst

Daniel IsmailDan Ismail with Green Street Advisors — Analyst

David RodgersBaird — Analyst

More KRC analysis

Tous les relevés d’appel des gains

Logo AlphaStreet



  • Leave a Comment